a FEDER.CASA fornisce assistenza agli
INQUILINI titolari di
CONTRATTI d'affitto sia per stipulare che durante la gestione del contratto e li organizza nei processi di
DISMISSIONE degli immobili, sia nel caso in cui non vogliono o non possono comprare, sia che intendano arrivare al pieno possesso della loro prima casa. Quando si tratta di soggetti socialmente più deboli la FEDER.CASA li aiuta a raccogliere la documentazione e a presentare le domande per concorrere alle sovvenzioni previste dalla Legge contro il disagio abitativo.
DISMISSIONI PUBBLICHE
- Il patrimonio immobiliare degli Enti Previdenziali (INPDAP, INPDAI, INAIL, INPS, ENPALS ...) è costituito da oltre 100.000 unità immobiliari di cui il 90% circa ad uso abitativo. Il 60% di questo patrimonio é situato a Roma. Il processo di DISMISSIONE è iniziato nel 2000 e, pur con molti ritardi, è ormai avviato e molti immobili sono già stati venduti.
- La normativa di riferimento che ha governato il regime di locazione degli immobili di proprietà pubblica (Legge 392/78, Legge 359/92, Legge 431/98) non prevedeva, in caso di alienazione, il diritto di prelazione da parte degli inquilini. Tale strumento giuridico è stato introdotto con la Legge 104/96 in occasione del disposto che ha previsto la dismissione degli immobili di proprietà degli Enti Previdenziali Pubblici. Anche il successivo provvedimento legislativo n. 410/2001 sulle "cartolarizzazioni" ha previsto l'istituto della prelazione per l'intero iter amministrativo di dismissione degli immobili pubblici.
- Le modalità operative e le forme di dismissione sono descritte nelle citate Leggi e prevedono, sostanzialmente, due modalità di alienazione: acquisto individuale o mandato collettivo.
- Questa seconda procedura prevede l'attribuzione, da parte degli inquilini, di mandato ad acquistare in nome e per loro conto ad un mandatario (persona o organismo giuridico) che acquista in nome collettivo dall'Ente venditore e contestualmente fraziona e assegna il compendio immobiliare individuale a tutti gli inquilini che hanno espresso e sottoscritto la volontà di acquistare.
Con il "mandato collettivo" gli inquilini acquirenti conseguono un ulteriore vantaggio oltre a quello, previsto per Legge, di uno sconto del 30% sul valore di mercato stimato al 31/10/2001: uno sconto aggiuntivo tra l'8% e il 15% quando i partecipanti al mandato collettivo superano rispettivamente le quote del 51% e dell'80% del totale delle unità immobiliari poste in dismissione.
Le procedure di DISMISSIONE di immobili pubblici consentono una serie di tutele per gli inquilini più deboli: sotto una certa soglia di reddito si ha diritto ad usufruire di mutui agevolati;
il reddito per i lavoratori dipendenti e per i pensionati viene calcolato al 60%;
gli inquilini che hanno un reddito del nucleo familiare inferiore a 36.666,66 Euro se lavoratori dipendenti o pensionati e 19.000,00 Euro se lavoratori autonomi, se non possono acquistare, hanno diritto al rinnovo del contratto di locazione per altri 9 anni a partire dalla scadenza di quello attualmente in corso alle stesse condizioni economiche del contratto vigente. Il limite sopra citato è aumentato di 516,45 Euro per ogni figlio a carico e del 20 per cento per particolari condizioni di disagio (portatori di handicap e anziani);
gli inquilini che hanno superato i 65 anni di età, se non sono interessati o non sono in grado di comprare, possono acquistare solo l’usufrutto dell’appartamento in cui vivono, garantendosi in questo modo la permanenza per tutta la vita.
i consigli per evitare errori :
E' opportuno organizzarsi nelle forme collettive tra inquilini e tenersi in contatto con gli altri INQUILINI interessati avvalendosi del supporto delle principali organizzazioni sindacali degli inquilini.
Non sottovalutare il vantaggio dell'acquisto collettivo anche ai fini di ottenere più vantaggiose condizioni di mutuo.
La FEDER.CASA di Roma e Lazio fornisce i propri strumenti professionali a supporto degli inquilini che dovessero scegliere questa forma di dismissione.
DISMISSIONI PRIVATE
Le procedure di DISMISSIONE di immobili privati non sono soggette a particolari provvedimenti legislativi e perciò è prassi comune definire tali procedure mediante ACCORDI tra la proprietà e le OO.SS rappresentative degli inquilini, particolarmente quando si tratta di alienare un intero compendio immobiliare o una grossa aliquota di immobili, in blocco terra-cielo, nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano.
Le dismissioni "in blocco" sono convenienti sia per la proprietà che per gli inquilini perchè consentono di realizzare buone economie di scala.
In concreto, gli inquilini dovranno raggiungere un accordo che consenta loro di associarsi in forma giuridica opportuna (ad esempio una o più Cooperative che si propongono l'obiettivo di acquistare in blocco l'immobile o gli immobili in questione) delegando ai Sindacati competenti il mandato a definire un ACCORDO con la proprietà per il trasferimento agli inquilini degli immobili locati, garantendo tutte le tutele, comprese quelle per coloro che non vogliono o non possono acquistare.
In questo modo si ottiene la maggiore tutela degli inquilini (ad es. agli anziani che non vogliono o non possono comprare è offerta la possibilità di acquistare il solo usufrutto) e si spuntano ulteriori sconti sui prezzi di cessione. Visto che la Legge vigente non prevede il diritto di prelazione per gli inquilini in caso di vendita in blocco, la forma giuridica (cooperativa) consente agli inquilini di competere con altri eventuali acquirenti.
Ovviamente, anche per gli inquilini che vogliono acquistare, la DISMISSIONE delle singole unità abitative è subordinata a certe condizioni: la regolarità dell’assegnazione, la rinuncia ad eventuali azioni giudiziarie promosse nei confronti della Proprietà, nonché l’assenza di morosità relative a canoni ed oneri accessori.
Prezzo Amico [68 Kb]