In foto il responsabile del settore locazioni Signor Ugolini Gianni
I CONTRATTI DI LOCAZIONE
Con questo opuscolo andremo a vedere le caratteristiche dei contratti di locazione,
le durate, le eventuali agevolazioni fiscali, ecc.
CONTRATTO LIBERO
Il contratto “libero” si basa sulla libera contrattazione tra il locatore e il conduttore. Hanno durata obbligatoria di 4 anni + 4 di rinnovo e non hanno alcun beneficio fiscale. Le principali caratteristiche sono:
- entità del canone: libero;
- agevolazioni fiscali per il proprietario: nessuna (l’Irpef è calcolata sull’95% del canone percepito);
CONTRATTO TRANSITORIO
Il contratto transitorio è indirizzato a quei casi in cui il conduttore o/e il locatore abbiano i seguenti motivi:
può essere stipulato solamente in presenza di comprovate particolari situazioni in capo al locatore (es. necessità personale, ecc.) o dell’inquilino (es. contratto di lavoro a tempo determinato).
- durata: minimo 1 mese, massimo 18 mesi non rinnovabili;
- canone: concertato;
- agevolazioni fiscali: nessuna.
- obbligo di inserire, nel contratto, documentazione attestante la transitorietà.
CONTRATTO DI LOCAZIONE PER STUDENTI FUORI SEDE
Requisiti: il conduttore o i conduttori devono essere tutti studenti fuori sede frequentanti corsi di laurea, di perfezionamento o di specializzazione universitaria;
durata: da 6 a 36 mesi; alla prima scadenza il contratto si rinnova automaticamente salvo disdetta del conduttore;
canone: il canone di locazione è determinato sulla base dei parametri previsti dall’Accordo territoriale depositato presso il Comune di Roma;
responsabilità solidale dei conduttori: nel caso in cui il contratto di locazione sia intestato a più studenti, gli stessi sono responsabili in solido del pagamento dell’intero canone di locazione risultante dal contratto (quindi non solo della propria quota parte);
disdetta del conduttore: il conduttore può disdettare il contratto con un preavviso di almeno 3 mesi prima della scadenza; il conduttore può recedere anticipatamente dal contratto per gravi motivi, sempre con un preavviso di 3 mesi; nel caso in cui il recesso sia comunicato da uno solo dei conduttori, il contratto di locazione prosegue con gli altri (a parità di canone di locazione), ferma restando la responsabilità solidale del recedente per i periodi pregressi;
agevolazioni fiscali:
- Per il proprietario IRPEF: riduzione del 30% (da aggiungersi al 5% previsto per i redditi di locazione) sull’imponibile;
- Per il proprietario IMU: aliquota ridotta nei comuni dove previsto;
- Per proprietario e conduttore: imposta di registro nella misura del 1,4% del canone annuale (in luogo del 2%)
- Per l’inquilino IRPEF: detrazione del 19% sull’importo massimo annuale di € 2.633,00 per gli studenti residenti ad almeno 100 km dal Comune di Roma e comunque in una diversa provincia; la detrazione può essere usufruita anche dai genitori se gli studenti sono fiscalmente a carico degli stessi;
CONTRATTO CONCORDATO
con canoni che devono essere compresi entro limiti minimi e massimi, determinati sulla base di accordi raggiunti in sede locale tra le organizzazioni della proprietà edilizia e degli inquilini.
- durata minima del contratto: 3 anni + 2;
- entità del canone: fissata dall’accordo territoriale tra Sindacati degli inquilini e Associazioni dei proprietari (dipende da comune a comune).
- agevolazioni fiscali per il proprietario: imposta di registro ridotta del 30%, Irpef sul 66,5%del canone annuo, IMU ridotta (dipende da comune a comune).
- agevolazioni fiscali per gli inquilini: se il reddito non supera € 15.493,71: detrazione Irpef di € 495,80, se il reddito è compreso tra € 15.493,71 e € 30.987,41, la detrazione è di € 247,90; per i giovani in età compresa fra i 20 anni e i 30 anni che hanno stipulato un contratto di locazione per l’unità immobiliare da destinare a propria abitazione principale, è prevista una detrazione fiscale di € 991,60 se il reddito complessivo non supera € 15.493,71 e spetta solo per i primi tre anni della locazione.
CONTRATTO COMMERCIALE
- Durata: 6+6 anni;
- Canone: libero;
- Agevolazioni fiscali: nessuna.
CONTRATTO TURISTICO
- Durata: da 1 a 30 giorni al massimo; non ha l’obbligo di registrazione;
- Canone: libero;
- Agevolazioni fiscali: nessuna
CONTRATTO DI COMODATO
- Durata: libera;
- Canone: libero;
- Agevolazioni fiscali: nessuna.
CONTRATTO WEEKEND
- Durata: 2 o 3 giorni;
- Canone: libero comprensivo delle spese di luce, acqua ecc.;
- Agevolazioni fiscali: nessuna.
CONTRATTO BOX O POSTO AUTO
- Durata: libera;
- Canone: libero;
- Agevolazioni fiscali: nessuna.
CONTRATTO DI AFFITTO DI AZIENDA
- Durata: 6+6 anni;
- Canone: libero;
- Agevolazioni fiscali: nessuna.
CONTRATTO DI SUBLOCAZIONE
- Durata: 6+6 anni;
- Canone: libero;
- Agevolazioni fiscali: nessuna.
Nelle nostre sedi si può usufruire dell’assistenza alla stipula dei contratti di locazione di tutti i tipi previsti dalle normative vigenti.
Il Responsabile
Gianni Ugolini
FEDER.CASA ROMA
FEDER.CASA, Sindacato Nazionale Inquilini -CONFSAL - Segreteria Generale di Roma e Lazio
Locazioni
ASSISTENZA CONTRATTI DI LOCAZIONE
Spese condominiali
Nei rapporti di affitto tra proprietario e inquilino, e' spesso difficile capire chi deve pagare le varie spese inerenti l'immobile e la sua gestione, soprattutto se esso fa parte di un condominio.
Dare risposte valide per tutti e' impossibile anche perche' l'affitto e' in primo luogo un contratto dove le parti possono mettersi d'accordo anche su questo punto. Nei casi dove non c'e' nulla di scritto su cui basarsi, ci si puo' aiutare col buonsenso e con le regole generali desunte dal codice civile, dalla prassi e dalla giurisprudenza.
Parlando di contratto e' bene distinguere due casi, il classico contratto 4+4 a canone libero da quello a canone concordato, detto 3+2. Mentre per i primi infatti tutto dipende dalla contrattazione delle parti, nel secondo vi sono dei vincoli dettati a livello nazionale dal DM 30/12/2002, il cui allegato G contiene una tabella con la ripartizione degli oneri tra inquilino e proprietario. Nei contratti 3+2 viene di solito fatto riferimento a tale tabella che viene anche allegata ed e', evidentemente, vincolante.
Vediamo i casi.
REGOLA GENERALE
In mancanza di disposizioni contrattuali si applicano criteri desunti dagli usi, dal codice civile e dalla legge (art.1576 Codice civile e art.9 legge 392/78). Un buon riferimento, inoltre, e' proprio la tabella valida per i contratti a canone concordato, i cui principi possono sempre esser fatti valere.
Come regola generale al proprietario spettano le spese di natura gestionale e cio' che in definitiva e' destinato a rimanere ed a creare una miglioria all'immobile, mentre tutto cio' che e' strettamente collegato e dipendente dall'uso spetta al locatore.
La legge fissa anche un termine generico per il pagamento degli oneri, due mesi dalla richiesta, chiarendo che l'inquilino ha diritto di ottenere l'esatta quantificazione delle spese con menzione del criterio di ripartizione utilizzato (art.9 legge 392/78). nonché di visionare i documenti giustificativi.
Amministrazione condominio
- compenso amministratore: equamente al 50%;
- depositi cauzionali delle utenze comuni condominiali: al proprietario;
- tassa occupazione suolo pubblico (Tosap): al proprietario se riguarda lavori condominiali, all'inquilino se riguarda un passo carrabile;
- assicurazione per lo stabile e gli impianti: equamente al 50%;
- spese di cancelleria, copisteria, noleggio sale riunioni: equamente al 50%;
- spese effettuate nell'esclusivo interesse dell'inquilino (assemblee da questi convocate, copie di documenti da questi richieste, etc.): all'inquilino.
Ascensore
- installazione, sostituzione integrale dell'impianto, manutenzioni straordinarie (come la sostituzione del motore, degli ammortizzatori, delle parti meccaniche ed elettriche, la cabina, le funi, etc), adeguamento alle norme legislative: al proprietario;
- pulizia, funzionamento, ordinaria manutenzione: all'inquilino;
- consumi elettrici e di forza motrice, sostituzione lampadine e fusibili, piccole riparazioni o sostituzioni (pulsantiere, dispositivi di chiusura, etc.): all'inquilino;
- manutenzione ordinaria in abbonamento, collaudi periodici, ispezioni: all'inquilino;
- tasse annuali di concessione e rinnovo licenze: all'inquilino.
Autoclave
- installazione e rifacimento integrale, sostituzione dei componenti primari come la pompa, il serbatoio, l'avvolgimento elettrico, l'elemento rotante: al proprietario;
- tasse di impianto, il collaudo e le imposte di impianto: al proprietario.
- pulizia, decalcificazione, piccole manutenzioni e sostituzioni dovute all'uso: all'inquilino;
- consumi di elettricita' e forza motrice, manutenzione in abbonamento, ricarica della pressione nel serbatoio, consumo per l'acqua potabile e calda: all'inquilino;
- collaudi periodici e relative tasse: all'inquilino.
Cortili e giardini
Al proprietario spetta
- installazione e sostituzione di recinzioni e cancelli;
- costruzione dei passi carrabili;
- installazione e sostituzione delle apparecchiature automatiche e non;
- pavimentazione di cortili, marciapiedi ed affini;
- realizzazione di segnaletiche atte ad individuare i posti macchina negli spazi;
- impianto arboreo ed erbaceo dei cortili compresa la messa a dimora;
- acquisto dei macchinari adibiti alla manutenzione delle aree verdi;
- installazione di sistemi di irrigazione, di panchine, di cartelli, di bidoni, etc.;
- installazione impianto di illuminazione;
- sostituzione di piante ornamentali e di elementi di protezione come parapetti.
All'inquilino spetta
- piccole ordinarie riparazioni delle apparecchiature, automatiche e non;
- Installazione di attrezzature per tendere i panni;
- cura periodica per il mantenimento della segnaletica delimitante i posti macchina in seguito al logorio dell'uso;
- riparazione per danni dovuti all'uso dei macchinari adibiti alla manutenzione delle aree verdi;
- riparazione dell'impianto d'irrigazione e delle panchine;
- pulizia ordinaria delle aree verdi;
- acquisto di concimi, antiparassitari e le spese di giardinaggio;
- riparazione dell'impianto d'illuminazione e spese elettriche.
Allacciamento alla rete comunale
Al proprietario spetta
- fogne e scarichi;
- rifacimento o riparazione della della rete fognaria dalle tubature comunali fino all'appartamento;
- installazione e riparazione di colonne montanti e della rete di raccolta delle acque pluviali;
- installazione o sostituzione dell'impianto di sollevamento delle acque di scarico, con l'avvolgimento elettrico della pompa;
- installazioni di pozzetti a sifone, fosse biologiche e pozzi neri.
All'inquilino spetta
- pulizia e spurgo dei pozzetti, delle fosse biologiche e dei pozzi neri;
- piccole riparazioni dei pozzetti, delle colonne montanti, della rete di raccolta acque;
- sostituzione di parti danneggiate dall'uso per l'impianto di sollevamento;
- disotturazione di pozzetti, scarichi, reti fognarie.
Cantine
- Installazione e rifacimento impianto elettrico: al proprietario;
- installazione e rifacimento degli eventuali impianti idrici: al proprietario;
- sostituzione di lampadine e riparazioni dell'impianto elettrico ed idrico: all'inquilino;
-disinfestazione e derattizzazione: all'inquilino;
- tinteggiature delle pareti: all'inquilino;
- consumi elettricita' e acqua: all'inquilino.
Nota: all'inquilino che per contratto non ha l'uso della cantina non puo' ovviamente essere attribuito alcun onere.
Coperture e lastrici solari
- rifacimenti delle strutture, delle pavimentazioni e dei manti impermeabilizzanti: al proprietario;
- sostituzione di grondaie, converse, pluviali, para-neve, bandinelle ed affini: al proprietario;
- rifacimento dei camini e apposizione di parafulmini: al proprietario;
- riparazioni del manto di copertura e delle pavimentazioni: all'inquilino;
- pulizia e verniciatura delle grondaie: all'inquilino;
- pulizia dei camini e rimozione della neve che impedisce l'accesso: all'inquilino.
Impianti vari
- impianto di illuminazione: al proprietario l'installazione e la sostituzione. All'inquilino la la manutenzione ordinaria;
- impianto idrico: al proprietario l'installazione e la sostituzione. All'inquilino la manutenzione ordinaria;
- impianto anti incendio: al proprietario l'installazione e la sostituzione, l'acquisto degli estintori nonche' le spese di collaudo; all'inquilino la ricarica degli estintori e la manutenzione ordinaria;
- impianti sportivi: al proprietario l'installazione e la manutenzione straodinaria. All'inquilino le spese relative agli addetti (bagnini, pulitori, etc.), i consumi, la manutenzione ordinaria con acquisto di materiali;
- impianto TV: al proprietario l'installazione, sostituzione e potenziamento dell'impianto centralizzato. All'inquilino, se l'impianto e' centralizzato, solo le riparazioni di manutenzione ordinaria;
- citofoni e videocitofoni: al proprietario l'installazione e la sostituzione dell'impianto. All'inquilino le riparazioni di manutenzione ordinaria;
- allarmi, suonerie, sicurezza: al proprietario l'installazione e la sostituzione dell'impianto. All'inquilino le riparazioni di manutenzione ordinaria;
- illuminazione comune: al proprietario l'installazione e la sostituzione dell'impianto . All'inquilino le riparazioni di manutenzione ordinaria;
- trattamento acque potabili: al proprietario l'installazione e la sostituzione dell'impianto. All'inquilino le riparazioni di manutenzione ordinaria, la retribuzione dell'addetto ed il costo di sali, resine e forza motrice.
Portierato
- trattamento economico del portiere e del sostituto compresa l'indennita' sostitutiva alloggio: 90% all'inquilino e 10% al proprietario;
- manutenzione ordinaria della guardiola: 90% all'inquilino e 10% al proprietario;
- manutenzione straordinaria della guardiola: al proprietario;
- materiale per le pulizie: all'inquilino.
Pulizie
Al proprietario spetta:
- spese per l'assunzione dell'addetto;
- spere per il conferimento dell'appalto;
- acquisto e sostituzione macchinari per pulizie;
- acquisto bidoni, contenitori, etc.
All'inquilino spetta:
- trattamento economido dell'addetto;
- spese per pulizie appaldate a ditta;
- materiale per le pulizie;
- manutenzione macchinari per pulizie;
- derattizzazione e disinfestazione locali per raccolta rifiuti e dei bidoni;
- tassa rifiuti (o tariffa);
- acquisto sacchi per raccolta.
Riscaldamento, acqua calda, sanitari e condizionamento
Al proprietario spetta:
- installazione, rifacimento e manutenzione straordinaria degli impianti idrico, sanitario e gas, gli impianti di produzione dell'acqua calda e di condizionamento;
- installazione e sostituzione dei contatori;
- allacciamento della rete sino agli stessi contatori;
- adeguamento degli impianti alla leggi vigenti;
- sostituzione di caldaia, bruciatore e boyler;
- ricostruzione dei rivestimenti refrattari;
- sostituzione di apparecchiature -termometri, valvole, pompe di circolazione etc- anche causate da danno accidentale.
All'inquilino spetta:
- manutenzione ordinaria degli impianti;
- piccole riparazioni;
- sostituzione di apparecchiature (valvole, saracinesche, pompe di circolazione, manometri, termometri avvolgimento elettrico, etc..) dovute a danno accidentale;
- riparazione delle parti accessorie di cui al punto precedente;
- adempimenti relativi al libretto della caldaia (manutenzioni periodiche e autocertificazione al comune);
- retribuzione degli addetti alla manutenzione della caldaia;
- acquisto di combustibile;
- pulizia annuale dell'impianto per la messa a riposo stagionale di caldaie, bruciatori, canne fumarie etc;
- riparazione del rivestimento refrattario;
- costi di fornitura del calore -consumo combustibile, assistenza tecnica, forza motrice per il bruciatore;
- spese di manutenzione e funzionamento dei depuratori dell'acqua;
- piccola manutenzione e pulizia dei filtri dell'impianto di condizionamento e di depurazione dell'acqua;
- manutenzione ordinaria e le piccole riparazioni e sostituzioni -negli impianti autonomi- per caldaia, bruciatore, tubazioni, radiatori, valvole, manopole;
- compenso tecnici per il bilanciamento dell'impianto;
- tassa ASL per la verifica dell'impianto caldaia;
- lettura dei contatori.
Vano scale e parti comuni condominiali
Al proprietario spetta:
- ricostruzione della struttura portante della scala, dei gradini e dei pavimenti dei pianerottoli;
- fornitura ed il montaggio degli armadietti per i contatori, dei contenitori per l'immondizia, dei casellari per la posta, di zerbini, tappeti, guide, etc.
- installazione di serrature, suonerie, comandi per porte e cancelli anche se con dispositivi automatici, illuminazione di vano scale etc.
- installazioni di portalampade, lampadari;
- sostituzione di grondaie, sifoni, colonne di scarico;
- manutenzione straordinaria della rete di fognatura;
- sostituzione di marmi, corrimano, ringhiere;
- rifacimento pavimentazione di corsie ed autorimesse,
All'inquilino spetta:
- la tinteggiatura del vano scale;
- la riparazione delle parti dell'impianto elettrico della suoneria, dei comandi di porte e cancelli;
- la riparazione e la sostituzione dei dispositivi automatici utilizzati;
- la sostituzione dei vetri;
- la riparazione e sostituzione di lampadine, portalampade e neon,
- le spese dei consumi di corrente.
- manutenzione ordinaria grondaie, sifoni e colonne di scarico;
- manutenzione ordinaria rete di fognatura, compresa la disotturazione dei condotti e dei pozzetti;
- manutenzione ordinaria pareti, corrimano, ringhiere di scale e locali comuni;
- consumo acqua ed energia per le parti comuni;
- manutenzione ordinaria di caselle postali, cartelli segnalatori, bidoni, armadietti per contatori, zerbini, tappeti, guide etc.;
- riparazioni e manutenzione pavimentazione di corsie ed autorimesse;
- sgombero neve, tutte le spese compreso l'acquisto dei materiali d'uso.
Vigilanza notturna
Spetta a chi ne usufruisce, cioè agli inquilini. Ci sono tuttavia delle ipotesi diverse, che attribuiscono la spesa agli inquilini solo nel caso in cui siano stati loro a volerla
Dentro l'appartamento
Al proprietario spetta:
- sostituzione integrale di pavimenti e rivestimenti;
- manutenzione straordinaria impianto di riscaldamento;
All'inquilino spetta:
- manutenzione ordinaria di pavimenti e rivestimenti;
- manutenzione ordinaria di infissi, serrande, impianto di riscaldamento e sanitario;
- rifacimento chiavi e serrature;
- tinteggiatura pareti (se non disposto diversamente dal contratto);
- sostituzione vetri;
- manutenzione ordinaria di apparecchi, condutture elettriche, cavo e impianto citofonico e videocitofonico;
- verniciatura opere in legno e metallo.
CASI PARTICOLARI
Negligenza dell'inquilino
Nel caso di spese attribuibili al proprietario, occorre controllare che non vi sia un'eventuale colpa per negligenza da parte dell'inquilino, poiche' cio' cambierebbe i termini del problema.
Lavori che apportano migliorie
Allo stesso tempo, va considerato se l'intervento effettuato apporti una miglioria all'immobile. In questo caso, bisogna distinguere: nel caso in cui l'intervento sia stato effettuato col consenso del proprietario -pagato pero' dall'inquilino- al locatore spettera', al termine della locazione, un compenso per quanto effettuato. A nulla invece avra' diritto nel caso in cui non abbia avuto l'autorizzazione del proprietario nel compiere l'intervento.
Parlando di contratto e' bene distinguere due casi, il classico contratto 4+4 a canone libero da quello a canone concordato, detto 3+2. Mentre per i primi infatti tutto dipende dalla contrattazione delle parti, nel secondo vi sono dei vincoli dettati a livello nazionale dal DM 30/12/2002, il cui allegato G contiene una tabella con la ripartizione degli oneri tra inquilino e proprietario. Nei contratti 3+2 viene di solito fatto riferimento a tale tabella che viene anche allegata ed e', evidentemente, vincolante.
Vediamo i casi.
REGOLA GENERALE
In mancanza di disposizioni contrattuali si applicano criteri desunti dagli usi, dal codice civile e dalla legge (art.1576 Codice civile e art.9 legge 392/78). Un buon riferimento, inoltre, e' proprio la tabella valida per i contratti a canone concordato, i cui principi possono sempre esser fatti valere.
Come regola generale al proprietario spettano le spese di natura gestionale e cio' che in definitiva e' destinato a rimanere ed a creare una miglioria all'immobile, mentre tutto cio' che e' strettamente collegato e dipendente dall'uso spetta al locatore.
La legge fissa anche un termine generico per il pagamento degli oneri, due mesi dalla richiesta, chiarendo che l'inquilino ha diritto di ottenere l'esatta quantificazione delle spese con menzione del criterio di ripartizione utilizzato (art.9 legge 392/78). nonché di visionare i documenti giustificativi.
Amministrazione condominio
- compenso amministratore: equamente al 50%;
- depositi cauzionali delle utenze comuni condominiali: al proprietario;
- tassa occupazione suolo pubblico (Tosap): al proprietario se riguarda lavori condominiali, all'inquilino se riguarda un passo carrabile;
- assicurazione per lo stabile e gli impianti: equamente al 50%;
- spese di cancelleria, copisteria, noleggio sale riunioni: equamente al 50%;
- spese effettuate nell'esclusivo interesse dell'inquilino (assemblee da questi convocate, copie di documenti da questi richieste, etc.): all'inquilino.
Ascensore
- installazione, sostituzione integrale dell'impianto, manutenzioni straordinarie (come la sostituzione del motore, degli ammortizzatori, delle parti meccaniche ed elettriche, la cabina, le funi, etc), adeguamento alle norme legislative: al proprietario;
- pulizia, funzionamento, ordinaria manutenzione: all'inquilino;
- consumi elettrici e di forza motrice, sostituzione lampadine e fusibili, piccole riparazioni o sostituzioni (pulsantiere, dispositivi di chiusura, etc.): all'inquilino;
- manutenzione ordinaria in abbonamento, collaudi periodici, ispezioni: all'inquilino;
- tasse annuali di concessione e rinnovo licenze: all'inquilino.
Autoclave
- installazione e rifacimento integrale, sostituzione dei componenti primari come la pompa, il serbatoio, l'avvolgimento elettrico, l'elemento rotante: al proprietario;
- tasse di impianto, il collaudo e le imposte di impianto: al proprietario.
- pulizia, decalcificazione, piccole manutenzioni e sostituzioni dovute all'uso: all'inquilino;
- consumi di elettricita' e forza motrice, manutenzione in abbonamento, ricarica della pressione nel serbatoio, consumo per l'acqua potabile e calda: all'inquilino;
- collaudi periodici e relative tasse: all'inquilino.
Cortili e giardini
Al proprietario spetta
- installazione e sostituzione di recinzioni e cancelli;
- costruzione dei passi carrabili;
- installazione e sostituzione delle apparecchiature automatiche e non;
- pavimentazione di cortili, marciapiedi ed affini;
- realizzazione di segnaletiche atte ad individuare i posti macchina negli spazi;
- impianto arboreo ed erbaceo dei cortili compresa la messa a dimora;
- acquisto dei macchinari adibiti alla manutenzione delle aree verdi;
- installazione di sistemi di irrigazione, di panchine, di cartelli, di bidoni, etc.;
- installazione impianto di illuminazione;
- sostituzione di piante ornamentali e di elementi di protezione come parapetti.
All'inquilino spetta
- piccole ordinarie riparazioni delle apparecchiature, automatiche e non;
- Installazione di attrezzature per tendere i panni;
- cura periodica per il mantenimento della segnaletica delimitante i posti macchina in seguito al logorio dell'uso;
- riparazione per danni dovuti all'uso dei macchinari adibiti alla manutenzione delle aree verdi;
- riparazione dell'impianto d'irrigazione e delle panchine;
- pulizia ordinaria delle aree verdi;
- acquisto di concimi, antiparassitari e le spese di giardinaggio;
- riparazione dell'impianto d'illuminazione e spese elettriche.
Allacciamento alla rete comunale
Al proprietario spetta
- fogne e scarichi;
- rifacimento o riparazione della della rete fognaria dalle tubature comunali fino all'appartamento;
- installazione e riparazione di colonne montanti e della rete di raccolta delle acque pluviali;
- installazione o sostituzione dell'impianto di sollevamento delle acque di scarico, con l'avvolgimento elettrico della pompa;
- installazioni di pozzetti a sifone, fosse biologiche e pozzi neri.
All'inquilino spetta
- pulizia e spurgo dei pozzetti, delle fosse biologiche e dei pozzi neri;
- piccole riparazioni dei pozzetti, delle colonne montanti, della rete di raccolta acque;
- sostituzione di parti danneggiate dall'uso per l'impianto di sollevamento;
- disotturazione di pozzetti, scarichi, reti fognarie.
Cantine
- Installazione e rifacimento impianto elettrico: al proprietario;
- installazione e rifacimento degli eventuali impianti idrici: al proprietario;
- sostituzione di lampadine e riparazioni dell'impianto elettrico ed idrico: all'inquilino;
-disinfestazione e derattizzazione: all'inquilino;
- tinteggiature delle pareti: all'inquilino;
- consumi elettricita' e acqua: all'inquilino.
Nota: all'inquilino che per contratto non ha l'uso della cantina non puo' ovviamente essere attribuito alcun onere.
Coperture e lastrici solari
- rifacimenti delle strutture, delle pavimentazioni e dei manti impermeabilizzanti: al proprietario;
- sostituzione di grondaie, converse, pluviali, para-neve, bandinelle ed affini: al proprietario;
- rifacimento dei camini e apposizione di parafulmini: al proprietario;
- riparazioni del manto di copertura e delle pavimentazioni: all'inquilino;
- pulizia e verniciatura delle grondaie: all'inquilino;
- pulizia dei camini e rimozione della neve che impedisce l'accesso: all'inquilino.
Impianti vari
- impianto di illuminazione: al proprietario l'installazione e la sostituzione. All'inquilino la la manutenzione ordinaria;
- impianto idrico: al proprietario l'installazione e la sostituzione. All'inquilino la manutenzione ordinaria;
- impianto anti incendio: al proprietario l'installazione e la sostituzione, l'acquisto degli estintori nonche' le spese di collaudo; all'inquilino la ricarica degli estintori e la manutenzione ordinaria;
- impianti sportivi: al proprietario l'installazione e la manutenzione straodinaria. All'inquilino le spese relative agli addetti (bagnini, pulitori, etc.), i consumi, la manutenzione ordinaria con acquisto di materiali;
- impianto TV: al proprietario l'installazione, sostituzione e potenziamento dell'impianto centralizzato. All'inquilino, se l'impianto e' centralizzato, solo le riparazioni di manutenzione ordinaria;
- citofoni e videocitofoni: al proprietario l'installazione e la sostituzione dell'impianto. All'inquilino le riparazioni di manutenzione ordinaria;
- allarmi, suonerie, sicurezza: al proprietario l'installazione e la sostituzione dell'impianto. All'inquilino le riparazioni di manutenzione ordinaria;
- illuminazione comune: al proprietario l'installazione e la sostituzione dell'impianto . All'inquilino le riparazioni di manutenzione ordinaria;
- trattamento acque potabili: al proprietario l'installazione e la sostituzione dell'impianto. All'inquilino le riparazioni di manutenzione ordinaria, la retribuzione dell'addetto ed il costo di sali, resine e forza motrice.
Portierato
- trattamento economico del portiere e del sostituto compresa l'indennita' sostitutiva alloggio: 90% all'inquilino e 10% al proprietario;
- manutenzione ordinaria della guardiola: 90% all'inquilino e 10% al proprietario;
- manutenzione straordinaria della guardiola: al proprietario;
- materiale per le pulizie: all'inquilino.
Pulizie
Al proprietario spetta:
- spese per l'assunzione dell'addetto;
- spere per il conferimento dell'appalto;
- acquisto e sostituzione macchinari per pulizie;
- acquisto bidoni, contenitori, etc.
All'inquilino spetta:
- trattamento economido dell'addetto;
- spese per pulizie appaldate a ditta;
- materiale per le pulizie;
- manutenzione macchinari per pulizie;
- derattizzazione e disinfestazione locali per raccolta rifiuti e dei bidoni;
- tassa rifiuti (o tariffa);
- acquisto sacchi per raccolta.
Riscaldamento, acqua calda, sanitari e condizionamento
Al proprietario spetta:
- installazione, rifacimento e manutenzione straordinaria degli impianti idrico, sanitario e gas, gli impianti di produzione dell'acqua calda e di condizionamento;
- installazione e sostituzione dei contatori;
- allacciamento della rete sino agli stessi contatori;
- adeguamento degli impianti alla leggi vigenti;
- sostituzione di caldaia, bruciatore e boyler;
- ricostruzione dei rivestimenti refrattari;
- sostituzione di apparecchiature -termometri, valvole, pompe di circolazione etc- anche causate da danno accidentale.
All'inquilino spetta:
- manutenzione ordinaria degli impianti;
- piccole riparazioni;
- sostituzione di apparecchiature (valvole, saracinesche, pompe di circolazione, manometri, termometri avvolgimento elettrico, etc..) dovute a danno accidentale;
- riparazione delle parti accessorie di cui al punto precedente;
- adempimenti relativi al libretto della caldaia (manutenzioni periodiche e autocertificazione al comune);
- retribuzione degli addetti alla manutenzione della caldaia;
- acquisto di combustibile;
- pulizia annuale dell'impianto per la messa a riposo stagionale di caldaie, bruciatori, canne fumarie etc;
- riparazione del rivestimento refrattario;
- costi di fornitura del calore -consumo combustibile, assistenza tecnica, forza motrice per il bruciatore;
- spese di manutenzione e funzionamento dei depuratori dell'acqua;
- piccola manutenzione e pulizia dei filtri dell'impianto di condizionamento e di depurazione dell'acqua;
- manutenzione ordinaria e le piccole riparazioni e sostituzioni -negli impianti autonomi- per caldaia, bruciatore, tubazioni, radiatori, valvole, manopole;
- compenso tecnici per il bilanciamento dell'impianto;
- tassa ASL per la verifica dell'impianto caldaia;
- lettura dei contatori.
Vano scale e parti comuni condominiali
Al proprietario spetta:
- ricostruzione della struttura portante della scala, dei gradini e dei pavimenti dei pianerottoli;
- fornitura ed il montaggio degli armadietti per i contatori, dei contenitori per l'immondizia, dei casellari per la posta, di zerbini, tappeti, guide, etc.
- installazione di serrature, suonerie, comandi per porte e cancelli anche se con dispositivi automatici, illuminazione di vano scale etc.
- installazioni di portalampade, lampadari;
- sostituzione di grondaie, sifoni, colonne di scarico;
- manutenzione straordinaria della rete di fognatura;
- sostituzione di marmi, corrimano, ringhiere;
- rifacimento pavimentazione di corsie ed autorimesse,
All'inquilino spetta:
- la tinteggiatura del vano scale;
- la riparazione delle parti dell'impianto elettrico della suoneria, dei comandi di porte e cancelli;
- la riparazione e la sostituzione dei dispositivi automatici utilizzati;
- la sostituzione dei vetri;
- la riparazione e sostituzione di lampadine, portalampade e neon,
- le spese dei consumi di corrente.
- manutenzione ordinaria grondaie, sifoni e colonne di scarico;
- manutenzione ordinaria rete di fognatura, compresa la disotturazione dei condotti e dei pozzetti;
- manutenzione ordinaria pareti, corrimano, ringhiere di scale e locali comuni;
- consumo acqua ed energia per le parti comuni;
- manutenzione ordinaria di caselle postali, cartelli segnalatori, bidoni, armadietti per contatori, zerbini, tappeti, guide etc.;
- riparazioni e manutenzione pavimentazione di corsie ed autorimesse;
- sgombero neve, tutte le spese compreso l'acquisto dei materiali d'uso.
Vigilanza notturna
Spetta a chi ne usufruisce, cioè agli inquilini. Ci sono tuttavia delle ipotesi diverse, che attribuiscono la spesa agli inquilini solo nel caso in cui siano stati loro a volerla
Dentro l'appartamento
Al proprietario spetta:
- sostituzione integrale di pavimenti e rivestimenti;
- manutenzione straordinaria impianto di riscaldamento;
All'inquilino spetta:
- manutenzione ordinaria di pavimenti e rivestimenti;
- manutenzione ordinaria di infissi, serrande, impianto di riscaldamento e sanitario;
- rifacimento chiavi e serrature;
- tinteggiatura pareti (se non disposto diversamente dal contratto);
- sostituzione vetri;
- manutenzione ordinaria di apparecchi, condutture elettriche, cavo e impianto citofonico e videocitofonico;
- verniciatura opere in legno e metallo.
CASI PARTICOLARI
Negligenza dell'inquilino
Nel caso di spese attribuibili al proprietario, occorre controllare che non vi sia un'eventuale colpa per negligenza da parte dell'inquilino, poiche' cio' cambierebbe i termini del problema.
Lavori che apportano migliorie
Allo stesso tempo, va considerato se l'intervento effettuato apporti una miglioria all'immobile. In questo caso, bisogna distinguere: nel caso in cui l'intervento sia stato effettuato col consenso del proprietario -pagato pero' dall'inquilino- al locatore spettera', al termine della locazione, un compenso per quanto effettuato. A nulla invece avra' diritto nel caso in cui non abbia avuto l'autorizzazione del proprietario nel compiere l'intervento.
Interessi legali
Tassi di Interesse Legale
Il Ministro dell’Economia e delle Finanze ha emanato, in data 12 dicembre 2013, il Decreto di modifica del saggio di interesse legale (C.C. art. 1284) dal 2,5% all’1%, pertanto si elencano le variazioni temporali di quanto in oggetto:
- 5% dal 21 aprile 1942 al 15 dicembre 1990 (C.C. art. 1284);
- 10% dal 16 dicembre 1990 al 31 dicembre 1996 1990 (Legge 26.11.90 n. 353, art. 19);
- 5% dal 1° gennaio 1997 al 31 dicembre 1998 (Legge 23.12.96 n. 662, art. 2, comma 185);
- 2,5% dal 1° gennaio 1999 al 31 dicembre 2000 (D.M. 10.12.1998 - G.U. n. 289 dell’11.12.98);
- 3,5% dal 1° gennaio 2001 al 31 dicembre 2001 (D.M. 11.12.2000 - G.U. 292 del 15.12.2000);
- 3% dal 1° gennaio 2002 al 31 dicembre 2003 (D.M. 11.12.2001 - G.U. 290 del 14.12.2001);
- 2,5% dal 1° gennaio 2004 al 31 dicembre 2007 (D.M. 1.12.2003 - G.U. n. 286 del 10.12.03);
- 3% dal 1° gennaio 2008 (D.M. 12.12.2007 – G.U. n. 291 del 15.12.2007);
- 1% dal 1° gennaio 2010 (D.M. 04.12.2009 – G.U. n. 291 del 15.12.2009).
- 1,5% dal 1° gennaio 2011 (D.M. 07.12.2010 – G.U. n. 292 del 15.12.2010).
- 2,5% dal 1° gennaio 2012 (D.M. 12.12.2011 – G.U. n. 291 del 12.12.2011).
- 1% dal 1° gennaio 2014 (D.M. 12.12.2013 – G.U. n. 292 del 13.12.2013).
- 0,5% dal 1 gennaio 2015
- 0,2% dal 1 gennaio 2016
- 0,1% dal 1 gennaio 2017
- 0,3% dal 1 gennaio 2018
- 0,8% dal 1 gennaio 2019
- 0,05% dal 1 gennaio 2020
- 0,01% dal 1 gennaio 2021
È fissata al 5% - a decorrere dall'1 gennaio 2023 la misura del saggio degli interessi legali, che si applica, fra l'altro, per la corresponsione degli interessi sui depositi cauzionali nei contratti di locazione. È quanto prevede un decreto del ministero dell'economia e delle finanze pubblicato in Gazzetta Ufficiale.
Settore Locazioni
Il Responsabile del Settore Locazioni è la Signora Ugolini Gianni che opera presso la sede di Via Niso n. 21 .
Collaboratori sono:
il Signor Pittiglio Dino, Crapolicchio Claudio e Moro Mauro.
Cedolare secca e APE Attestato Prestazione Energetica
I proprietari di abitazioni date in affitto in virtù di contratti già registrati potranno applicare la cedolare nel 730 o in Unico 2013.
Il calcolo della convenienza va fatto confrontando prima di tutto le aliquote “piatte” (21% per i contratti "liberi"o 10% per i contratti "concordati") conl’aliquota marginale Irpef che si applica al contribuente. Bisogna tenere conto del fatto che la cedolare si applica su tutto il canone, mentre l’Irpef ha le deduzioni forfettarie (5% sul canone di mercato, 33,5% su quello concordato). Inoltre la cedolare assorbe l’imposta di bollo e di registro, le addizionali comunali e regionali e non consente di aumentare il canone. In generale, la cedolare conviene a chi si colloca almeno nel secondo scaglione Irpef (dai 15mila euro di reddito in su).
Il calcolo della convenienza va fatto confrontando prima di tutto le aliquote “piatte” (21% per i contratti "liberi"o 10% per i contratti "concordati") conl’aliquota marginale Irpef che si applica al contribuente. Bisogna tenere conto del fatto che la cedolare si applica su tutto il canone, mentre l’Irpef ha le deduzioni forfettarie (5% sul canone di mercato, 33,5% su quello concordato). Inoltre la cedolare assorbe l’imposta di bollo e di registro, le addizionali comunali e regionali e non consente di aumentare il canone. In generale, la cedolare conviene a chi si colloca almeno nel secondo scaglione Irpef (dai 15mila euro di reddito in su).
La vecchia, si fa per dire, certificazione energetica degli edifici (Ace) dopo appena 18 mesi di vita va in pensione. Al suo posto arriva l'Ape, attestato di prestazione energetica, istituito dal decreto legge 63/2013 e pubblicato in gazzetta ufficiale il 6 giugno. Quindi dal 6 giugno 2013 chi deve vendere o affittare casa deve dotarsi dell'Ape, attestato di prestazione energetica. La nuova normativa sostituisce l'anteriore dell'Ace, ma per chi ne aveva già uno, il certificato resta in vigore fino alla sua scadenza. Sebbene manchino ancora i decreti attuativi che specifichino tutti i dettagli, le sanzioni sono chiarissime e anche particolarmente salate. Tuttavia nessuno ha stabilito chi le applicherà.
ATTESTATO di PRESTAZIONE ENERGETICA
Chi deve munirsi di Ape. Durante le trattative di compravendita o di locazione, venditori e locatori dovranno rendere disponibile al potenziale acquirente o al nuovo conduttore l’attestato di prestazione energetica, che ha validità temporale massima di 10 anni, a partire dal suo rilascio. Nei contratti di vendita o nei nuovi contratti di locazione, dovrà essere inserita apposita clausola con la quale l’acquirente o il conduttore danno atto di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato. In caso di promessa di vendita, l’attestato dovrà essere consegnato all’acquirente (o l’acquirente dovrà essere edotto della sua esistenza e conoscerne i parametri) e così in caso di promessa di locazione al conduttore.
Nel caso di annunci immobiliari, in tutti i mezzi di comunicazione commerciali, dovranno essere indicati l’indice di prestazione energetica dell’involucro edilizio e globale dell’edificio o dell’unità immobiliare e la classe energetica corrispondente.
Le sanzioni. In caso di vendita, (cioè di atto notarile) il proprietario che viola l’obbligo di dotazione dell’attestato di prestazione energetica è punito con una sanzione amministrativa non inferiore a 3.000 euro e non superiore a 18.000 euro. Per lo meno è scomparsa la sanzione di invalidità dell’atto e l’Ape deve essere citato con tutte le indicazioni rilevanti, ma non occorre più che sia allegato all'atto notarile. In caso di nuovo contratto di locazione, il proprietario che viola l’obbligo di essere dotato dell’attestato di prestazione energetica e di indicarne i dati è punito con una sanzione amministrativa non inferiore a 300 euro e non superiore a 1.800 euro. In caso di violazione dell’obbligo di riportare i parametri energetici nell’annuncio di offerta di vendita o locazione, «il responsabile dell’annuncio» è punito con una sanzione amministrativa non inferiore a 500 euro e non superiore a 3.000 euro. Il responsabile dell'annuncio non è il proprietario, qualora sia gestito da un mediatore. Per il costruttore o il proprietario di un nuovo edificio, o di un edificio sottoposto a lavori di ristrutturazione, la multa va da 3.000 a 18.000 euro. Per il professionista che redige l'attestato in modo incorretto, senza cioè rispettare i criteri stabiliti dalla legge, pagherà una multa tra i 700 e i 4200 euro.
Chi applica le sanzioni. Come detto in precedenza, mancando i decreti attuativi, non vi è nessuna indicazione. Fino a che non si individuerà questa figura, solo in quelle regioni, comela Lombardia, la Liguria o il Trentino Alto Adige, dove già esistevano, sarà possibile agire.Norma anti furbi. Il nuovo certificato di prestazione energetica dovrà contenere anche dei suggerimenti per il miglioramento delle condizioni energetiche dell’immobile. Questa piccola diagnosi energetica dovrebbe anche sgomberare le pratiche poco ortodosse che permettono la redazione dei certificati online senza visionare l’immobile. Per chi ha già l'Ace.L’introduzione dell’ape sostituirà del tutto l’Ace, che continuerà invece ad avere validità se rilasciato fino al 5 giugno 2013.
La FEDER.CASA fornisce ai propri iscritti il servizio per ottenere l’Attestato di Prestazione Energetica a costi agevolati.
Per informazioni chiedi in sede.